再建築不可

「旗竿地を所有しています。土地の売却を不動産屋さんに相談したら、通路の幅員が2m未満なのでこのままでは売れませんと言われてしまいました。」

最近、こういった内容の問い合わせを非常に多くいただきます。

まずはきちんと測量してみて、本当に幅員が2mに満たないかを確認する必要があります。

そもそもなぜ幅員が2m未満だといけない？

建築基準法において、

幅員4m以上の道路に最低2ｍ以上敷地が接していなければ建物を建築することはできません。

となっているため、通路部分の幅員が2m未満の場合は

家を建てられない＝価値が低い土地

となり、希望の価格より大幅に低い売価になる。または土地が売れない。

という状況になりかねません。

「では今ここに建っている家はどうして建てることができたのか？」

当然こんな疑問が湧くかと思います。

可能性としては、

・建築当時は幅員が2m確保できていた。（後に境界標が動いてしまい、幅員2m未満となった等）

・建築当時から幅員は2m未満だったが、検査が緩かったので見逃されていた。

などが考えられます。

特に昭和の時代の分譲においては、図面上は2mの記載があるにも関わらず、実際には幅員が2m未満だった。などといったことが少なくありません。

解決方法はあるのか？

まずは正確に測量してみることが必要です。

測量の結果、やはり幅員が2ｍ未満であることが確認された場合、次の2つのパターンから解決方法を探ります。

①地積測量図との整合性から、境界標が動いてしまった可能性がある場合

所有地と隣接地の地積測量図が残っており、なおかつ記載されている辺長と測量した結果の整合性を鑑みて、境界標が動いてしまったと考えられる場合。

地積測量図：法務局に備え付けられている公的な土地の測量図。土地家屋調査士が作成します。

例えば上図、地積測量図では隣接の辺長10.00m、所有地の辺長2.00mの記載があるにも関わらず、

実測ではそれぞれ10.02m、1.98ｍとなっていることが判明したとします。

この場合、何らかの原因で境界標が動いてしまったことが推測されますので、

隣接地所有者様に了承をいただいた上で、位置が動いてしまった境界標を元の位置に戻すことで幅員2mを確保できる可能性があります。

あくまで隣接地所有者の承諾が必要です。勝手に動かすことは境界損壊罪にあたるため。

②元から幅員2m未満だったと判断せざるを得ない場合

地積測量図などの参考となるような図面がなく、元から幅員が2m未満だったと判断せざるを得ない場合、

隣接地所有者様と交渉の上で、幅員が2mに足りるよう隣接地を分筆し、分筆した部分の土地を購入させていただく方法が考えられます。

手続きが複雑になるとともに、なにより隣接地所有者様のご理解が不可欠になります。

土地家屋調査士が対応できるのはあくまで境界の明確化、登記手続きまでとなりますので、隣接地所有者様との交渉は御本人、または仲介不動産業者様と行っていただく必要があります。

費用と期間

費用	期間
約30万円～	現地測量後、約2ヶ月～

正確な判断をするために、土地全体、さらに隣接地まで測量する必要があり、隣接地所有者様との話し合いが必須なるため、期間が長期に渡る可能性もあります。

専用通路の幅員でお困りの方は、ぜひお電話または相談フォームよりご相談ください。