境界線は意外と曖昧？

「長年この土地に住んでいて、土地の境界はハッキリしていると思っていたのに、なぜ改めて測量が必要なのでしょうか？」

長年住んでいた土地を売買する際、不動産屋さんからは「測量して境界をハッキリさせてください」と言われたけど、

そもそも境界ってハッキリしていないものなの？今まで住んでいたけどなぜ？

こう思われるのも当然のことかと思います。

実は、「境界がハッキリしていない」というよりも、

昔の測量の精度が低いため、最新の測量をしてみたら意外と差異が大きいから。

というのが大きな理由です。

今回は、そもそも土地の境界っていつから決まっているのか？なぜ最新の測量が必要なのか？

という話をしていきますね。

土地の境界はいつ決まった？（明治時代）

いったい、土地の境界っていつから決まっているのでしょうか？

土地の境界の原型が決まったのは、明治時代までさかのぼりますが、具体的には1873年に定められた、『地租改正』によるものでした。

「『地租改正』、歴史の教科書でそんなの見たような、、」という方もいらっしゃると思います。

では『地租改正』とは何だったのか、それは一言でいうと、

江戸時代までの税制を改めて、新しい税制にします！

ということでした。

江戸時代までの税制は、収穫した米を納める物納でした。いわゆる年貢ですね。

農作物ですので、天候によっては収穫高が減ってしまうなど、税収が不安定になるデメリットがありました。

そこで、

これからは土地の価格に応じて、土地の所有者にお金で税金を払ってもらいます！

という改革が『地租改正』だったのです。

土地の価格に応じて税金を払ってもらうため、まずは土地の面積をしっかり把握する必要がありますね。

ということで、全国的に測量が行われ、土地に境界という概念が生まれ、それぞれの土地には地番が付けられました。

そう、地番が生まれたも『地租改正』の結果だったのです。

ところが、測量と言っても時は明治時代。もちろん現代のような精密な測量機器やパソコンはありません。（実際には縄を使って測量していました）

言うまでもなく測量の精度は低いため、

でたらめな大きさのそれぞれの土地（地番）が全国に出現した。

といっても過言ではないでしょう。

なお、間違えやすいのが地番と住所。

実は住所というのは地番が生まれてからずっと後、昭和の中頃に作られました。

地番が生まれてからしばらくは地番＝住所で問題なかったのですが、

分筆（土地を分ける）や合筆（土地をまとめる）ができてしまう性質上、いつの間にか地番が増えて(減って)いるため、これでは郵便物をどこに届けていいか困ってしまいますね。

そのため、1962年に住居表示に関する法律が施工され、地番とは別に住所という概念が生まれました。

ただし、今でも地番＝住所の地域も存在しています。

測量の精度が低い時代（昭和時代）

時は流れて戦後まもない1950年。土地の境界や不動産登記の専門家として、土地家屋調査士が生まれました。

そして1959年には、分筆登記、地積更正登記などに地積測量図を付ける義務が生じました。

地積測量図：法務局に備え付けられている公的な土地の測量図。土地家屋調査士が作成します。

つまり、この頃からようやく土地の境界についての公的な測量図ができたということです。

ただし、肝心の測量自体はまだまだアナログ。この時代の地積測量図は情報量も少なく、あまり参考にならないものも多いというのが正直なところです。

この時期の日本は人口増加の時代ですので、土地の分譲や住宅の需要は右肩上がり。精度の低い測量図が大量に作られていた時期と言い換えることもできます。（もちろん精度の高い図面もありますが）

測量の精度が高い地代（平成～現代）

昭和後期から平成にかけて、測量機器の主流はレーザーになり、飛躍的に精度が上がりました。

2000年代からは測量図面をパソコンで作成することもできるようになり、正確性の高い測量図を作成できるようになりました。

そう、正確な測量図が作成されるようになったのは、実はかなり最近になってからのことなのです。

まとめ

以上、説明をしてきましたが、シンプルにお伝えしたいことは

（一般的には）昔の測量は精度が低く、現代の測量は精度が高い

ということです。（もちろん精度の高い昔の測量図も存在します）

つまり、今お住まいの土地の測量図が昭和の中頃に作成されたものであれば、最新の測量機器で測量をしてみた結果、測量図との差異が大きい。

ということも珍しい話ではないのです。（そもそも測量図自体が存在していない土地もあります）

こういった理由から、土地の売買の際に境界トラブルを事前に防ぐために改めて測量をしてください。

ということに繋がります。

所有している土地の境界がハッキリしているかわからない、調べてほしいという方は、ぜひお電話または相談フォームよりご相談ください。